Getting a Housing Loan (Thread 4)

[redeemed_316]

Hi mga sis, thanks for the reply -- bank loan pala ito I forgot to mention.

Ginawan ko ng paraan na madagdagan yung downpayment ko, so from 3.6M naging 3.15M na lang ang i-loloan ko.

Ito yung bagong offer ng bank:

1 year 5.75%
3 years 6%
5 years 6.5%

10 years ang term.

Ok na kaya yan mga sis? If ever yung 1 year yung piliin ko, gaano kaya kalaki yung difference ng interest sa anniversary?

Thanks ulit

[bluish_mommy]

^if I were you, I will get 5yrs... may tendency yan maging 7% to 7.5% if yearly rate kukunin mo. papa damahin ka lang sa 1st year, pero yung mga susunod na years, tataasan nila yan.

[redeemed_316]

@bluish_mommy okay thanks for the advise. I will avail the 5 year fixed period 

Just want to ask, if you have idea  -- if ever I will make advance payment i.e. equivalent to 1 year amortization within that fix period. Is there any fees for that?

^if I were you, I will get 5yrs... may tendency yan maging 7% to 7.5% if yearly rate kukunin mo. papa damahin ka lang sa 1st year, pero yung mga susunod na years, tataasan nila yan.

[bluish_mommy]

^i think wala naman fee. but for my bank Chinabank, they only allow me to make that kind of payment on my anniversary period at least 6 months amortization equivalent.

[redeemed_316]

@bluish_mommy thanks ulit! Wow, Chinabank din kasi ako, waiting na ako for loan signing 

Binanggit sakin ng loan officer na "usually" papayagan lang ang advance payment AFTER ng fixed period -- meaning after 5 years pa? How about you, in-allow ka ba mag advance payment kahit nasa fixed period pa basta anniversary?

[bluish_mommy]

^I availed yearly repricing kasi hindi ako nagpa-fixed. my fault, kung alam ko lang hindi nila ako pagbibigyan i-negotiate ang rate, nag-fix na sana ako... I get 7.5% yearly, badtrip talaga!

[redeemed_316]

^ Oh sad to hear that!
Thank you sa advise mo to choose the longer fixed period.

[PwedePadala]

Nahirapan akong mag-apply ng housing loan kasi OFW ako and I don't have a co-borrower. Fortunately, my parents help me out. I got a loan with no interest but a loan is loan na dapat bayaran. 

[Rory_Lorelie_Gilmore]

^no interest? How?

[Lhetski27]

Help!!

Anyone nakaexperience na wala pang title naissue ang developer? Yung title kasi namin on process pa. Current status waiting for the approved lot plan, sa AMadeo Cavite kami. Gusto na namin talaga magloan pero deed of sale lang hawak namin... Meron bang nakapagloan na ditto na deed of sale lang sinubmit sa bank at naapprove?

[Lhetski27]

^yes, sis. Kaya din siguro binigay nga yung loan amount na gusto namin. ang next ko naman yung house construction. parang dun naman ako mahihirapan kase kelangan nga din daw ng equity, or 20%. Bahala na nga din pag nagpagawa kami ng bahay. haha.

Di ko sure kung tama ba tong pagkakaintindi ko.

Pag kumuha kami ng contractor ng bahay, kunwari ang total contral price ng bahay na papagawa namin ay 3M.  Sabi ng metrobank, 80% ng total contract lang pwede ko mautang, tapos yung 20% ako na magfork out. Pero di kase nadetalyado yung explaination nya. Naguluhan ako.

Pero what if magpa-arawan na lang ako na paggawa ng bahay. Bale yung billing of materials pwede ko mautang, pero pano kaya yung labor? ako na sagot? Haha. Di ko din pa alam.

So what if naman meron ako lupa na pwede macollateral. For example, 3 yung lupa namin, networth, 1.8M. Kung icollateral ko sya lahat, 80% nun ay 1.4M tapos ang pagawa ng bahay, ay worth 3M, ibibigay kaya ng bangko yung uutangin ko kung 3M? Ang gulo. haha.

Kasama po sa BOQ ang labor and materials.

[bluish_mommy]

^yes, sis. Kaya din siguro binigay nga yung loan amount na gusto namin. ang next ko naman yung house construction. parang dun naman ako mahihirapan kase kelangan nga din daw ng equity, or 20%. Bahala na nga din pag nagpagawa kami ng bahay. haha.

Di ko sure kung tama ba tong pagkakaintindi ko.

Pag kumuha kami ng contractor ng bahay, kunwari ang total contral price ng bahay na papagawa namin ay 3M.  Sabi ng metrobank, 80% ng total contract lang pwede ko mautang, tapos yung 20% ako na magfork out. Pero di kase nadetalyado yung explaination nya. Naguluhan ako.

Hello sis, let me share with you kung anong alam ko based on experience din, point by point.

kahit anong i-loan mo from bank or pag-ibig, either acquisition of new H&L or House construction, up to 80% lang talaga ng APPRAISED value ang ipapa-loan sa iyo. Appraised meaning kung magkano nila na-assessed ang value ng property mo, 80% lang nun ang ipapa-loan sa iyo, pwede pa i-push yan siguro gang 90% (siguro kung may kilala ka sa loob), pero normally 80% na ang highest possible loanable amount.

Example: may binebenta kunwari na property na gusto mo bilhin, Selling price is 3M kunwari. Appraised value ng Bank/Pagibig 2.5M lang, ang ipapa-loan lang sa iyo is P2M, meaning ang equity mo is P1M, you have to cash out this amount to the seller. Internal arrangement nyo na yan ng seller kung ilang gives or in full cash.

Pero what if magpa-arawan na lang ako na paggawa ng bahay. Bale yung billing of materials pwede ko mautang, pero pano kaya yung labor? ako na sagot? Haha. Di ko din pa alam.

Sis, pag nag housing construction loan ka sa bank, kailangan talaga may cash kang extra. Before i-release ng Bank/Pagibig ang 1st release, may certain % of completion na dapat ang construction, 20%-30%. Kung ico-collateral mo ang lot, same thing din, up to 80% of appraised value lang din ang ipapa-loan ng bank sa iyo, at itong money na ito pwede mong ipang-complete ng 20%-30%, but normally kailangan mo dagdagan para talagang umabot, otherwise hindi ire-release ang pera.

kung mag-a-arawan ka sis, may timetable ang bank, bibigyan ka lang nila ng around 6months to complete the construction. Pag-isipan mong maigi sis, lugi ka pag arawan, baka maubos na ang money mo sa labor palang tapos mabibitin ang pagpapagawa ng bahay mo. Note that hindi mag-rerelease ang bank ng money kapag hindi mo natatarget ang % of completion for every stage of the construction.

So what if naman meron ako lupa na pwede macollateral. For example, 3 yung lupa namin, networth, 1.8M. Kung icollateral ko sya lahat, 80% nun ay 1.4M tapos ang pagawa ng bahay, ay worth 3M, ibibigay kaya ng bangko yung uutangin ko kung 3M? Ang gulo. haha.

Not sure kung pwede ito, pero sa pagkaka-alam ko, ang pwede mo lang i-collateral para sa house construction eh yung property kung san mo itatayo ang bahay mo. I-inquire mo rin kung pwede mo pa ipang-collateral din yung 2 mo pang lote, pandagdag mo rin ito nung para sa 1st stage of completion mo.

[Lhetski27]

Puede ba magask here? I submitted our loan application sa china bank on 20 June until now wala pa din, ganun ba talaga sila katagal magprocess??? Salamat.

[aiyayil]

hi sisses!

tinodo ko na muna yung pag-backread ko.

my husband and i kasi ay more than 5 years ng married and we have been renting out the entire time.  recently, may nakita kaming condo unit na perfect for us and below market price yung amount.  ang concern talaga namin is kung paano babayaran kasi preferred nung seller na cash payment.

ang question ko is pwede ba akong mag-loan sa pag-ibig (ako lang kasi ang member) tapos yung equity ay iloan naman namin sa bank?

nagcompute naman kasi ako, kaya ishoulder yung everyday expenses namin sa isang sweldo so yung sweldo ng isa can be for the monthly amortizations nung loans (pag-ibig at bank).

kailangan ko lang po ng sound advise.  thank you sa sasagot

[bluish_mommy]

^ hello sis, i hope to shed some light to your questions.

1st, you and the seller should agree on the payment terms. In this case, mas prefer nya cash which any sellers would prefer to. You have to first agree with the seller kung papayag sya i-pa-finance mo sa Pagibig, because doing so will take time for her to wait for the full payment of her property. So kung kailangan na nya ng cash, of course he/she will not agree to this.

from my experience (being both a buyer and seller thru Pagibig), processing of loan thru Pagibig really takes time, because they will not release your loan until you have transferred the title in your name. ang panghahawakan lang ng seller is the Letter of Guarantee na ire-release ng Pagibig which contains the actual amount they have approved from your loan.

so kung hindi agree ang seller, wala kang magagawa. Check for some properties which has a preferable payment terms.

2nd. Considering he/she agrees with having her property financed by bank/pag-ibig, you have to consider that only up to 80% of the APPRAISED value of that property ang ipapa-loan lang nila sa iyo, and if hindi pa enough ang credit standing mo and capacity to pay, it could be lower. So yung ilo-loan mo sa bank na extra cash for the equity kailangan should be enough to cover the equity unless you have extra cash to pour into.

One more thing, this loan sa bank should be a personal loan (cash loan), kasi hindi pwedeng ina-apply mo for financing sa Pagibig yung property tsaka sa bank yung same property, kailangan sa 1 lang, because the property will be the collateral for your loan.

[sweetsweet]

Hi mga sis,

hindi namin nakuha yung loan namin sa pagibig. na approve sya and may deadline kami last july 7th, extended na yun. nag expire kasi ayaw bayaran ni seller yung capital gain, and wala naman din kami mahiraman para mabayaran yun kasi mataas na halaga.

mababawi pa kaya namin ang downpayment namin kay seller? do we have the right to do so? pagibig is allowing us to refile and have the house and lot re-assessed but ang ending if wala kaming pambayad ng capital gain balewala lahat 

[bluish_mommy]

^may kasulatan ba kayo ng seller on your downpayment? normally kasi sis, earnest money muna ang binibigay small amount lang ito, usually hindi na ito refundable. then Downpayment, dapat may kasulatan kayo about it.

Also, by default, the seller must cover the capital gains talaga. pero depende na rin sa usapan kasi nyo kung sino magbabayad, kung buyer ang magbabayad, normally medyo bibigyan ka nya ng discount sa selling price para macover mo naman yung capital gains.

kapag bumibili ka talaga ng property, hindi pwedeng wala kang extra cash kahit papaano, kasi marami kang kakaharapin na mga fees, like sa pagpapatransfer ng title, etc. Pagibig will not release your loan hanggat hindi tapos lahat ang transfer. Letter of Guarantee lang pinanghahawakan ng seller from Pagibig, at hindi rin nila ie-encash yan sa seller hanggat di tapos ang processing sa part mo.

kung ako ang seller, I have the right to forfeit yung Downpayment mo, malaki ang nawala na opportunity sa akin dahil naka hold ang property sa iyo waiting for you to complete all the processing, there could be somebody else na pwedeng bumili ng property ko in cash, pero naka hold sa iyo kaya malaki rin ang opportunity lost nya. But of course as I said, depende sa usapan nyo yan sa pinirmahan nyong document when you both agreed to pursue the transaction.

[Pinklet]

Ako sis, nung binili namin yung lupa, kami lahat gumastos, sa capital gains, sa tax sa bir at lahat ng transfer fees na kelangan. naka 50k din ako sa lahat ng yon. Yun kase din ang napagkasunduan, walang babayaran ang seller, net yung pera nya, yun kase ang gusto din nya at may kacompetition kase kami sa pagbili kaya ayun pumayag na ako sa capital gains.

[crzysxycl]

^hi sis. kayo ba mismo nag asikaso din ng pa-transfer? pwede malaman pano nyo nacompute yung cgt and dst? thank you.

[Pinklet]

^hi sis. kayo ba mismo nag asikaso din ng pa-transfer? pwede malaman pano nyo nacompute yung cgt and dst? thank you.

Di ko alam sis ang parents ko kase nagasikaso. pero eto ang binayaran ko.

Ang capital gains tax namin ay 28,770 at ang documentary tax ay 7,200. Based yan sa nakalagay sa price ng pagkabili ko sa may-ari, which is pinalagay lang namin sa deed of sale na nabili sya sa 479500. Jan kase cocomputin ng cityhall yung sa capital gains. Kaw na lang magcompute. hehe.

Pinababaan ko talaga yung ilalagay sa deed of sale, kase ang bayad sa abogado e 1% din ng pagkabili sa seller. Kaya sinabi ko sa seller na kukulangin ako at kung agree sya na ganun ang setup para di na mapalaki yung ibabayad ko sa abogado at sa cap gains nga.